Всичко, което трябва да знаете за дебата за достъпни жилища

Какво е жилище на достъпна цена?

Жилищната политика е един от основните въпроси, с които се занимават местните власти. Той обхваща няколко припокриващи се опасения. Да се ​​гарантира, че всеки има прилично място за живеене, е важен общ приоритет. Хората също са заинтересовани да гарантират, че съществува икономическо разнообразие в определени градове, столични райони или квартали. Не на последно място, има интерес да се поддържат специфични общности и връзки с общността, без неправомерно разселване на хора.

Много региони имат недостиг на достъпни жилища. Националната жилищна коалиция с ниски доходи публикува ежегодно отчет, показващ „заплатата на жилищата“ че човек ще трябва да печели пълно работно време (40 часа седмично, 52 седмици в годината), за да може апартаментът под наем с две спални да бъде достъпен според официалния правителствен стандарт.

Жилищна заплата_средна



Тази жилищна заплата е повече, отколкото обикновено получават работниците с ниски доходи. А в някои щати, като Калифорния, жилищната заплата е много висока. Този проблем е особено сериозен, тъй като средно най-евтините градове са и най-богатите, което означава, че липсата на жилища на достъпни цени може да затвори хората от добри възможности за работа.

Политиците разполагат с различни инструменти за справяне с притесненията, свързани с достъпността – контрол на наемите, наредби за включване на зониране, целеви субсидии – но икономистите като цяло са съгласни, че единственият всеобхватен начин за понижаване на цените е да се увеличи предлагането на къщи, обикновено чрез промяна на правилата за зониране, за да станат по-приятелски към новото строителство.

президентът подписа ли втория пакет от стимули

Как правителството определя достъпните жилища?

Федералното министерство на жилищното строителство и градското развитие (HUD) дефинира „достъпно жилище“ като които едно домакинство може да получи за 30 процента или по-малко от доходите си . Но това варира от град до град.

Например: домакинство се счита за „нисък доход“, ако прави по-малко от 80 процента от средния доход в местния район (това се нарича среден доход на района или AMI). Така че, според тази дефиниция, едно жилище се счита за „достъпно“ за семейства с ниски доходи, ако струва по-малко от 24 процента от средния доход на района.

Очевидно тези точни прагове са малко произволни. В реалния свят харченето на 31 процента от доходите ви за жилище не е особено по-тежко от харченето на 29 процента, а различните семейства са много различно разположени по отношение на разходите за грижи за деца, разходи за здравеопазване и други нужди. Но това е официалното определение.

Какво не е наред с официалното определение за жилища на достъпни цени?

Един от проблемите е, че много семейства се опитват да намалят разходите си за жилище, като се отдалечават от центровете за работа. Но това просто увеличава транспортните им разходи – така че обикновеният показател за „достъпно жилище“ може да не обхване цялата история. Центърът за квартални технологии предлага по-холистичен Индекс на достъпност H+T който отчита както разходите за жилище, така и за пътуването до работното място.

Друг проблем е, че концепцията за районен среден доход (AMI) може да преувеличи достъпността на жилища в райони с високи доходи. В столичния район на Вашингтон, окръг Колумбия, например, средният доход е 107 500 долара, което означава, че тричленно семейство с доход от 48 375 долара се счита за „нисък доход“ за целите на достъпността на жилищата. Това означава, че единица може да се квалифицира като достъпна за семейство с ниски доходи, като същевременно е извън ценовия диапазон на семейство, живеещо близо до линията на бедността.

Фактът, че много домакинства с високи доходи живеят в района на DC, не прави по магически начин къщите на средни цени достъпни за действителните жители на града с ниски доходи. Базирайки показателите за достъпност на местния среден доход, AMI предполага, че когато достъпността на жилищата стане толкова мрачна, че хората с по-ниски доходи напускат, вашият град всъщност е увеличил достъпността на жилищния си фонд. Тъй като районите на метрото с най-висок доход в Америка често са най-малко достъпните, това е значително изкривяване.

Как можем да направим жилищата по-достъпни?

Има два основни типа политики, които биха могли да направят голяма разлика в достъпността на жилищата:

  • Първо, правителството може директно да даде пари или жилища с отстъпка на семейства с ниски доходи. Очевидно едно семейство, което получава безплатно къща, вече може да си позволи жилище. По същия начин семействата, които получават повече пари, могат да си позволят по-широк набор от къщи.
  • Второ, политиците биха могли да увеличат броя на жилищата в даден столичен район. Това може да стане или чрез облекчаване на ограниченията за размера на сградите, които могат да бъдат построени, или чрез облекчаване на ограниченията, които изискват минимални размери на отделните жилищни единици. Градовете са склонни да имат редица правила за зониране, които изкуствено ограничават предлагането на жилища.

Правителствата и политическите активисти често са много заинтересовани от използването на политики за контрол на наемите или включване на зониране за решаване на проблемите с достъпността на жилищата. Но тези инструменти само преразпределят фиксирано предлагане на жилища и всъщност не могат да увеличат броя на хората, които могат да си позволят да живеят на определено място.

Защо увеличаването на предлагането е толкова важно за достъпността?

Всеки подход към достъпността на жилищата, който игнорира страната на предлагането, в крайна сметка ще се сблъска с проблем, познат от музикалните столове за детски игри - ако няма достатъчно домове, които да обикалят, някой трябва да загуби.

В един нерегулиран, несубсидиран пазар хората, които губят, ще бъдат хората с най-малко пари за харчене. Различни регулаторни мерки или субсидии могат да променят това и да предоставят целева помощ на някои домакинства. Но в много области основният проблем е, че търсенето на жилища е голямо. Технологичният бум накара много хора да искат да живеят в Пало Алто, но няма достатъчно къщи, които да обикалят. Обновената мода на градския живот означава, че много хора искат да живеят в Манхатън, но няма достатъчно апартаменти, които да обикалят. За да бъдат жилищата по-достъпни, предлагането на къщи трябва да се увеличи.

Какво е зониране?

Терминът „зониране“ често се използва свободно за обозначаване на широк набор от регулации, които уреждат използването на градска и крайградска земя. По-строго се използва за обозначаване на това, което понякога се нарича „евклидово зониране“ (на името на село Евклид, Охайо, а не на гръцкия математик), което се стреми да отдели различни видове използване на сгради едно от друго.

При евклидовото зониране даден участък земя е заделен за жилищно ползване, за офис сгради, за търговски центрове, за лека промишленост или каквото и да било друго. Съществуват и „базирани на формата“ кодове за зониране, които регулират формата на сградите, а не дейностите, които се извършват вътре в тях. Обикновено или евклидов или базиран на формуляр код за зониране ще прави разлика между районите, където многофамилните жилищни сгради са разрешени и където са забранени.

Други видове регулации могат или не могат да се считат за зониране от определени юрисдикции. Обичайно е например да се изисква определени минимални количества паркинги да бъдат включени в проекти за ново строителство, правило, което често де факто ограничава разрешената плътност. Юрисдикциите може също да имат правила относно „заетостта на парцела“ (колко място трябва да бъде оставено незастроено и запазено за дворове) или минималния размер на парцелите. Всички тези разпоредби могат да ограничат предлагането на жилища в даден район. Ако законово се изисква къщите да се строят на по-големи парцели, в даден район могат да бъдат построени по-малко къщи.

Как контролът върху наемите влияе върху достъпността на жилищата?

На пръв поглед законът за „контрол на наема“, който поставя таван на размера на наема, който наемодателят може да начисли, трябва да направи жилищата по-достъпни. Икономистите често учат в Econ 101, че това обаче е погрешно. Като прави по-малко рентабилно изграждането на нови апартаменти, според аргумента законите за контрол на наемите извратено правят жилищата по-малко достъпни, като го правят по-оскъдни.

Аргументът Econ 101 със сигурност е възможен на теория, но е малко вероятно да бъде важен фактор в съвременните Съединени щати. На пазарите с най-лоши проблеми с достъпността обикновено зонирането, а не контролът върху наемите, ограничава предлагането на жилища. Масачузетс, например, напълно премахна контрола върху наемите през 1994 г. Но това не доведе до нарастване на високото строителство близо до Харвард Скуеър — въпреки нарастващите цени на жилищата — поради простата причина, че високото строителство нарушава кода за зониране.

Какво е включващо зониране?

Наредбите за включване на зониране (IZ) стават все по-популярни мерки за достъпни жилища през последните години.

Начинът, по който работи приобщаващото зониране, е, че изисква определен дял от единици в нови проекти да бъдат заделени за семейства под даден праг на доходите (обикновено 80% от средния доход на района) на цена, която е достъпна за такова семейство. Това е ефективен инструмент за поддържане на икономическото разнообразие в бързо развиващ се квартал, но въздействието му върху цялостната достъпност на един град или столичен район е двусмислено.

Когато IZ се използва като част от по-голям политически процес, насочен към увеличаване на размера на строителството, което е разрешено в желана област („upzoning“), това може да бъде много мощен инструмент за достъпност. Но ако IZ не е съчетано с upzoning, това има двусмислено въздействие върху достъпността. Малък брой домакинства в крайна сметка ще получат дом, който иначе не биха могли да си позволят. Но всички останали ще имат по-малък набор от пазарни лихвени единици, за които да наддават.

Какво е джентрификация?

Различните хора имат предвид различни неща под „джентрификация“, но обикновено това се отнася до процес, чрез който хората с по-високи доходи и търговските обекти, които ги обслужват, се местят в квартал, в който преди това са доминирани домакинства с ниски доходи, артистични бохемски типове, имигранти, хора от цвят или някаква комбинация от горните.

Хората могат да оплакват джентрификацията просто защото промяната сама по себе си може да бъде неудобна (може би любимият ви квартален бар е заменен от P.F. Chang's), но също и защото се притесняват, че джентрификацията е процес, при който първоначалните жители са изместени от пазарните сили.

Изследвания на Ланс Фрийман от Колумбийския университет показват, че изместването всъщност е сравнително рядко. Жилищният оборот в градските квартали е висок, като хората често се изнасят от всеки квартал. В кварталите, които не са джентрифицирани, бедните хора се изнасят и се заменят с други бедни хора. В дворянските квартали бедните хора, които се изнасят, се заменят с небедни хора. Но Фрийман установи слабо влияние на джентрификацията върху темпа на отлив . И все пак, дори ако изместването на индивидуално ниво е рядкост, няма съмнение, че широкото разпространение на джентрификация често се свързва с увеличаване на разходите за жилища в целия град и засилване на проблемите с достъпните жилища.

Какво е филтриране?

Филтрирането в известен смисъл е обратното на джентрификацията. Като Томас Биър от института Брукингс обяснява , с остаряването на старите структури те обикновено „се влошават, остаряват, излизат от мода и „филтрират“ по стойност.“ Това е имала предвид Джейн Джейкъбс, когато пише, че „новите идеи се нуждаят от стари сгради“. При равни други условия наемът е по-евтин в стара сграда, отколкото в модерна, което прави старите търговски сгради идеални за стартиращи фирми.

Същото важи и за жилищните жилища. Докато новите сгради се строят редовно, част от по-старите сгради ще „филтрират“ пазара и ще станат достъпни за семейства с по-ниски доходи.

Няма ли нерегламентирани предприемачи просто да произвеждат тонове луксозни жилища?

Това е малко вероятно. Ако трябва да построите само една сграда, може да искате да я превърнете в скъп, луксозен проект с висок марж. Но в страната има толкова много милионери. Тъй като броят на проектите се увеличава, разработчиците трябва да достигнат по-надолу на пазара, за да достигнат до по-голяма база от клиенти.

Помислете за автомобилните компании. Повечето автомобилни фирми се опитват да продават луксозни превозни средства с висок марж. Но те също така правят много обикновени превозни средства за купувачи на автомобили от средния клас, защото има само толкова много богати хора, на които да продават коли. Ако принудите Toyota да произвежда само няколко коли годишно, те вероятно биха се опитали да ги направят Lexuses, а не Corolla. Но на един неограничен пазар Corolla преобладават.

Нещо повече, дори луксозните проекти помагат за справяне с недостига на жилища. На пазар без нови луксозни проекти, богатите хора не забравят, че се радват на луксозни къщи в привлекателни квартали. Те просто грабват по-стари имоти и ги реновират (или плавниците го правят), като по този начин блокират процеса на филтриране и премахване на жилища от средната класа от пазара.

Какво стана с обществените жилища?

Икономическото бедствие от Голямата депресия има тенденция да възпре новите строителни дейности през 30-те години на миналия век. Тогава по време на Втората световна война имаше широка забрана за гражданско строителство, за да се гарантира, че са налични ресурси за военна употреба и военно производство. Следователно следвоенните Съединени щати са изправени пред сериозен недостиг на жилища. Това беше решено на много места с финансирани от правителството строителни проекти за изграждане на държавни жилища.

С нормализирането на икономическата ситуация тези обществени жилищни проекти се превърнаха в концентрирани групи жилища за бедни семейства. Тогава общите тенденции на субурбанизация и намаляването на градското население през 1960-те, 70-те и 80-те години направиха проектите по-изолирани от работни места и икономическа дейност. Нарастващата престъпност (и обикновеният стар расизъм) накара кварталите и предградията на средната класа да отхвърлят идеята за нови проекти за обществено жилище, като допълнително укрепи връзката между общественото жилище и гетоизацията.

През последните две десетилетия тенденциите в жилищната политика са към намаляване на размера на обществените жилища. Вместо да се харчат пари за обществено жилищно строителство, средствата обикновено се изразходват за ваучери за жилищна помощ по Раздел 8 или за програми за преконфигуриране на стари обществени жилищни проекти като такива със смесени доходи.

Какво представлява раздел 8?

Програмата за ваучер за избор на жилище е изложена в раздел 8 от многократно изменяния Закон за жилищата от 1937 г. и по този начин „раздел 8“ се превърна в съкращаване на програмата за жилища. Идеята на Раздел 8 е сравнително проста: вместо парите да се харчат за изграждане на обществени жилища, парите се дават на семейства като ваучери, които покриват част или всички разходи за наемане от частен наемодател.

Концептуалните предимства на раздел 8 са значителни. Най-вече, позволява на бедните семейства да решат сами какви компромиси искат да направят около качеството на сградата, местоположението, цената и всички други важни фактори.

Но има и няколко проблема. Едното е финансирането. Поради нежеланието на Конгреса да присвои големи суми за жилищна помощ, броят на семействата, които отговарят на критериите за допустимост, като цяло далеч надвишава броя на действително наличните ваучери. Това води до дълги списъци на чакащи за семейства, които търсят помощ. Друго е, че наемодателите често предпочитат да не отдават под наем на наематели по Раздел 8, пресъздавайки динамиката на социалната изолация на проектите за публични жилища, които Раздел 8 би трябвало да смекчи.

Какво е изключващо зониране?

Изключителното зониране е процес, чрез който квартал или град прави де факто незаконно за хора с ниски доходи — или понякога дори небедни — да живеят в даден район. Най-тъпата форма е нещо като а забрана за паркинги за ремаркета или мобилни къщи .

Предлагат се и по-фини форми на изключващо зониране. В квартала Спринг Вали във Вашингтон, окръг Колумбия, например, жилищата трябва да бъдат разположени на парцели, които са най-малко 7500 квадратни фута . Правилата за минималния размер на парцела са изключително често срещани в предградията на Америка, както и забраните за многофамилни структури. Тези видове мерки, умишлено или неволно, правят невъзможно намирането на евтини жилища в районите, където се прилагат.

Изисквания жилищните единици да включват паркиране извън улицата може да служи и като форма на изключване , тъй като домакинствата без автомобили са с непропорционално ниски доходи.

Ако зонирането с висока плътност е толкова страхотно, защо Манхатън и Сан Франциско са толкова скъпи?

Вярно е, че най-гъстото окръг в Америка, Манхатън, не е точно евтино. Нито пък Сан Франциско, вторият по плътност град в окръга. Но правилният въпрос е колко по-скъпи биха били тези места с по-малка плътност. Да предположим, че всяка жилищна сграда на Пето авеню и Central Park West е намалена по височина с 20 процента. Богатите хора все още биха искали гледки към парка. Но всички тези пари на богати хора биха преследвали по-малко единици. Цените биха се повишили. А богатите хора, които получиха цена от Пето авеню, щяха да се разхождат из града, вдигайки цените другаде.

Обратно, ако Сан Франциско бъде позволено да бъде застроен до нива на плътност на Ню Йорк, той може да побере още 1,2 милиона души. Повишаването на зоните на скъпите предградия на Bay Area в окръзите Сан Матео и Санта Клара може да бъде още по-полезно.

Ако позволим по-плътно застрояване, няма ли всичко да стане прекалено претъпкано?

Като за начало, има само толкова много хора, които да обикалят. Ако промяната на зоната доведе до по-претъпканост на някои градове, логично е, че някое друго място става по-малко пренаселено. Различните хора ще имат различни предпочитания относно нивата на струпване и ще изберат да живеят в различни квартали или различни столични райони.

По-общо казано, фактът, че много хора не харесват твърде многото струпване, е точно защо не е нужно да се тревожим твърде много за предписващите правила за използване на жилищна земя. Няма причина да се строи плътен парцел, освен ако някой не иска да го наеме или купи.